Développement foncier
L'étape qui détermine l'essentiel du résultat d'un projet. Nous recherchons et évaluons des parcelles selon le zonage, l'accès, les conditions de sol, le titre de propriété et le marché — et déterminons ce qui peut réellement être construit avant que quiconque ne s'engage à acheter.
Le travail accompli avant qu'une parcelle ne vaille l'achat
Une parcelle n'est pas une opportunité parce qu'elle est disponible ou bon marché. Elle en devient une lorsque ce que permet la réglementation, ce que supporte le sol, ce qu'autorise l'accès et ce que le marché local est prêt à payer pointent tous dans la même direction. L'établir exige une vérification du titre de propriété, une lecture du zonage et des droits de construire, une évaluation préliminaire du sol et de la topographie, et une étude de marché sur ce que le programme achevé se vendrait ou se louerait. Nous menons ce travail en premier et en rapportons les résultats tels qu'ils sortent. Une parcelle qui échoue à ce stade a coûté une étude ; une parcelle qui échoue après l'achat a coûté le projet.
Ce que cela couvre
Recherche et repérage de sites
Repérage de parcelles selon un cahier des charges défini — localisation, budget, échelle et usage prévu —, y compris des terrains non ouvertement mis en vente.
Zonage et droits de construire
Établir ce qui peut réellement être construit : usage autorisé, densité, hauteur, reculs, et ce qu'impliquerait réellement un changement de zonage.
Vérification du titre et due diligence juridique
Propriété, charges, servitudes, privilèges et toute restriction affectant le développement ou une revente future, vérifiés avant tout engagement.
Évaluation du sol et topographie
Étude géotechnique et topographique préalable, afin que le coût du sol soit une donnée avant la décision d'achat et non une estimation.
Faisabilité et évaluation
Ce que vaudra probablement le programme achevé face à ce qu'il coûtera à construire, exprimé sous forme de fourchette avec les hypothèses affichées.
Regroupement et accompagnement de l'acquisition
Négociation, acquisition par étapes et, lorsqu'un programme nécessite plusieurs parcelles, regroupement de terrains contigus en un seul site aménageable.
Tout ce qui suit est contraint par cette étape. C'est le seul endroit où la lenteur est bon marché.